【開業コストを抑える】飲食店の居抜き物件チェックリスト｜設備はそのまま使える？買い替えが必要？

▶︎こんな方に向けた記事です。

居抜き物件は空室時点で電気・ガスが止まっているため、内見でその場で動作確認はできません。見るべきは、メーターやブレーカーに表示された設備の規格です。以下のチェックリストを使ってください。

厨房設備は「動くか」より先に「容量が足りるか」を見る

ポイント：ガス種別は内見前に、電気・ガス・水道の設備規格はブレーカー・メーターの表示で内見当日に確認する

居抜き物件の厨房機器で一番よくある食い違いが、都市ガスとプロパンの違いです。前のテナントが都市ガスだったのに自分の業態がプロパンを想定していた、あるいはその逆というケースは珍しくありません。内見に行かなくても、物件の問い合わせ段階で不動産会社に「このガス機器は都市ガス・プロパンのどちらですか」と聞けば分かります。切り替え可否・概算費用もあわせて聞いておけば、内見に行く価値がある物件かどうかを先に判断できます。

次に確認するのが電気・ガス・水道の設備規格です。電気は分電盤のブレーカーに契約アンペア数（電灯：一般コンセント用、動力：業務用エアコンなど大型機器用の2種類。動力は使わなくても基本料金がかかるため、前のテナントの機器を使わないなら早めに電力会社へ減設を相談してください）、ガスはメーターに刻印された号数、水道はメーターの口径（mm）が、それぞれ供給できる上限として表示されています（アンペアブレーカーがない場合は不動産会社に確認）。ガスの号数は業態差が大きく、カフェ・バーは4〜6号、居酒屋・和食は6〜10号、イタリアン・ラーメンは10〜16号、中華・焼肉は16号以上が目安です。

排気ダクトの太さや向きが自分の調理量に足りるかは、内見だけでは判断できません。業態が変わると必要な排気量も変わるため、写真を撮って内装施工業者に見てもらってください。排気が明らかに不足していると、飲食店営業許可の検査で換気設備の追加・改修を求められることがあります。

給排水の位置も、厨房レイアウトをそのまま踏襲するかどうかを左右します。シンクの位置を動かすと配管工事だけで数十万円単位のコストが発生することもあるため、居抜きのメリットを活かすなら、既存の給排水位置に合わせて厨房レイアウトを組む方が現実的です。

冷蔵庫・冷凍庫が残っている場合は、容量が自店の仕込み量に見合っているかに加えて、あと何年使えそうかも見ておいてください。自店で使わない設備の撤去費や、引き継いだ設備が故障した際の修理・廃棄費はすべて自店負担になるため、内見時に見積もっておくと安心です。

レジ周り・電源配線・造作の見極め方

ポイント：レジ台（造作）は残ることが多いが、レジ機器本体は前のテナントが持ち帰っていることが多い

レジ台（レジカウンター）は、造作（内装工事の一部）として物件に残ることが多い一方、その上に乗っていたレジ機器本体（プリンターやレジスター）は、前のテナントが撤去時に持ち帰っているのが普通です。造作譲渡では「動かせるものは譲渡対象に入らない」という考え方が一般的なため、レジカウンターは残っていても中身は空、というのがよくある状態です。

確認すべきは、そのレジ台の内部（前面や背面にある収納扉・パネルを開けた奥）に、コンセントが何口あるか、LANケーブルの差し込み口があるかどうかです。タブレットPOS（スマレジ・Airレジ・Square・STORESレジなど）でレシートプリンターに加えてキッチンプリンターやカスタマーディスプレイなどを組み合わせる場合、複数台を同時に使うことになるため、レジ台内部のコンセント数は内見当日に目視で数えておくことをおすすめします。数えておけば、契約後の機種選びがそのまま前に進みます。

前のテナントの造作（店舗の内装や設備）を引き継ぐ場合、賃貸借契約とは別に「造作譲渡契約」を交わすのが一般的です（無償譲渡やスケルトン（内装をすべて解体した何もない状態）に戻すケースもあります）。何が対象に含まれるか（レジカウンター本体は含むが配線工事は含まない、など）は物件ごとに違うため、契約前に不動産会社経由でリストを確認してください。

前のテナントが現金のみの店舗だった場合、防犯カメラの配線がレジ横まで来ていないこともあります。キャッシュレス決済を中心にする予定でも、現金の受け渡しは残るため、キャッシュドロア（現金を入れる引き出し）の設置スペースと施錠状況は別途確認しておきたいところです。

空調・防犯・什器などその他設備の確認

ポイント：動作確認より「残り耐用年数」を基準に見る

前のテナントが「エアコンは使えていた」と言っていても、内見時は電気が止まっていて動作確認はできません。見るべきは設置から何年経っているかです。壁掛けなど取り外し可能なタイプは耐用年数6年、天井埋込など建物固定タイプは13年または15年（国税庁の耐用年数区分）が目安です。設置年数と設置形態を管理会社に確認してください。

防犯カメラ・センサー類は、前のテナントの契約次第でリース会社の所有物として残っている場合があります。この場合は無断で使い続けることができないため、リース契約が引き継げるのか、それとも新規契約が必要なのかを内見時に確認してください。

陳列什器やテーブル・椅子は、業態が変わると使い勝手も変わります。飲食店からアパレルへの転換など業態が大きく変わる場合は、什器の流用よりも、まず自店の商品・客層に合うレイアウトを先に決めた上で「使える什器だけ残す」考え方の方が失敗が少なくなります。

設備そのものとは別に、前のテナントがどれくらいの期間営業していたか、なぜ退店したかも見ておきたいポイントです。空室期間が極端に長い物件は、賃料や立地など設備以外の部分に根本的な理由が隠れていることがあります。退店理由は不動産会社からも聞けますが、それだけで判断せず、周辺の口コミやネット上の評判もあわせて確認しておくと安心です。

「要注意」に該当する設備が3点以上重なった場合、レジ周辺機器だけでも5台以上かつ税抜10万円以上でまとめて発注いただくと大口注文としてご相談いただけます。

よくある質問

Q. 前のテナントのレジ機器はそのまま使えますか？

機種やメーカーによります。特にレシートプリンターとキャッシュドロアは、メーカーが異なると電気信号の規格が合わず動作しないことがあります。動作確認が取れない場合は、プリンターとドロアをセットで入れ替える方が安全です。

Q. 造作譲渡契約は必ず必要ですか？

前のテナントの残置物（内装・什器・厨房機器など）を有償で引き継ぐ場合は、賃貸借契約とは別に造作譲渡契約を結ぶのが一般的です（無償譲渡の場合もあります）。契約形態は不動産会社に確認してください。

Q. 内見時にすべて一人で判断できますか？

ガス・電気設備や排気ダクトの容量など、専門知識が必要な部分は施工業者や設備業者に同行を依頼するのが安全です。レジ周りの機器選定については、当店でも構成のご相談を承っております。

Q. 空き店舗の補助金は使えますか？

市区町村や商店街振興組合が独自に実施しており、名称・条件・補助率は自治体ごとに異なります（例：船橋市「空き店舗対策事業補助金」、東大阪市「空き店舗活用促進事業補助金」）。物件所在地の産業振興課・商工課や商工会議所に直接問い合わせてください。

まとめ